Quanto Custa Comprar Casa em Portugal: Impostos e Custos Reais
O preço do imóvel é apenas o ponto de partida. Antes de fazer uma oferta, saiba exatamente com o que está a contar.
Bruna Rolph
6/23/20264 min ler
Toda a gente sabe que comprar casa tem custos para além do preço de compra. O problema é que poucos os somam correctamente — e a surpresa chega quando já não há margem para recuar.
Numa compra de 300.000€ no Algarve, os custos adicionais podem facilmente ultrapassar os 20.000€. Nalguns casos mais. Dependendo do tipo de imóvel, da finalidade da compra, e de se houver financiamento, os valores variam — mas a ordem de grandeza é sempre significativa.
Este guia percorre os principais custos de transacção para que possa planear o seu orçamento com clareza, desde o início.
O que vai aprender
Quais são os custos de transacção e quanto representam aproximadamente
A diferença entre comprar habitação própria e permanente e comprar um segundo imóvel ou investimento
Os custos que muitos compradores só descobrem depois de assinar
Se quiser perceber o custo real de uma compra concreta, fale connosco.
Os principais custos de transacção
1) IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
O IMT é o imposto de compra em Portugal, e é normalmente o custo mais significativo da transacção. O valor depende de dois factores principais: o preço de compra e a finalidade do imóvel.
Habitação própria e permanente (HPP)
Se está a comprar para residência própria e permanente, beneficia de um regime mais favorável. As taxas são progressivas e existe uma parcela isenta até ao primeiro escalão. Para 2026, os escalões são actualizados anualmente — confirme sempre os valores exactos com o seu advogado ou solicitador — mas a título indicativo:
Até cerca de 97.000€: isento
Entre 97.000€ e 132.000€: taxa efectiva de aproximadamente 2%
Entre 132.000€ e 181.000€: taxa efectiva de aproximadamente 5%
Entre 181.000€ e 301.000€: taxa efectiva de aproximadamente 7%
Entre 301.000€ e 603.000€: taxa efectiva de aproximadamente 8%
Para uma casa de 250.000€ como HPP, o IMT fica na ordem dos 7.500€ a 8.000€.
Segundo imóvel, casa de férias, ou investimento
Se o imóvel não for para habitação própria e permanente — casa de férias, imóvel para arrendamento, segunda habitação — as taxas são mais elevadas e incidem desde o primeiro euro. Para imóveis acima dos 100.000€, o imposto efectivo situa-se tipicamente entre 6% e 8% do valor de compra.
Para o mesmo imóvel de 250.000€ como segundo imóvel, o IMT pode rondar os 16.000€ a 18.000€ — mais do dobro do que no regime HPP.
Esta diferença tem impacto real no orçamento e deve ser considerada antes de avançar.
2) Imposto de Selo
O Imposto de Selo incide sobre o valor de compra à taxa de 0,8%. É um custo fixo e simples de calcular:
250.000€ → 2.000€
350.000€ → 2.800€
500.000€ → 4.000€
Se houver financiamento bancário, há um Imposto de Selo adicional sobre o valor do empréstimo (0,6% nos créditos com prazo superior a cinco anos), que fica a cargo do comprador.
3) Escritura e registo predial
Os honorários do notário e o registo da escritura no registo predial são custos fixos relativamente modestos face ao IMT, mas devem ser incluídos no orçamento. Em conjunto, representam tipicamente entre 500€ e 900€, dependendo da complexidade da transacção.
4) Advogado ou solicitador
A assessoria jurídica na compra não é legalmente obrigatória em Portugal, mas é fortemente recomendada — e na prática indispensável para qualquer comprador que queira proteger os seus interesses.
O advogado ou solicitador verifica a documentação do imóvel, elabora ou revê o CPCV, e acompanha o processo até à escritura. Os honorários variam consoante o profissional e a complexidade da operação, mas situam-se tipicamente entre 1.500€ e 3.000€ — ou uma percentagem do valor de compra (geralmente 1% a 1,5%).
Exemplo prático: dois cenários comuns no Algarve
Os valores abaixo são indicativos e baseados em taxas vigentes em 2026. Confirme sempre os valores exactos para a sua situação com o seu advogado.
Apartamento de 250.000€ — habitação própria e permanente
IMT (HPP): ~7.800€
Imposto de Selo: -2.000€
Escritura + registo: ~700€
Advogado/solicitador: ~2.000€
Total de custos adicionais: ~12.500€
Moradia de 400.000€ — segundo imóvel ou investimento
IMT (não HPP): ~26.000€
Imposto de Selo: -3.200€
Escritura + registo: ~800€
Advogado/solicitador: ~3.000€
Total de custos adicionais: ~33.000€
A diferença entre os dois cenários sublinha a importância de clarificar a finalidade da compra antes de calcular o orçamento total.
Os custos que muitos compradores deixam de fora
Os custos de transacção são os mais visíveis — mas há outros que surgem nos meses seguintes e devem entrar no planeamento:
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): pago anualmente pelo proprietário. O valor depende do VPT do imóvel e da taxa aplicada pelo município. Verifique o montante antes de comprar.
Seguro de habitação: obrigatório se houver crédito habitação; recomendado em qualquer caso.
Condomínio: se o imóvel for em propriedade horizontal, as quotas de condomínio são uma despesa recorrente. Peça os extractos do condomínio antes de assinar o CPCV — e verifique se existem dívidas em aberto que possam transitar para o novo proprietário.
Obras e adaptações: mesmo que o imóvel esteja em bom estado, é comum querer fazer ajustes. Este custo é frequentemente subestimado, especialmente em compras à distância.
Ligações e transferências de serviços: água, luz, gás, telecomunicações — há custos e prazos associados que convém antecipar.
Como planear o orçamento total
Uma forma simples de pensar sobre isto:
Se está a comprar habitação própria e permanente, conte com custos adicionais de aproximadamente 4% a 6% do valor de compra.
Se está a comprar um segundo imóvel ou investimento, conte com 7% a 10% — podendo ser mais, dependendo do escalão de IMT.
Estes valores são uma referência de planeamento, não uma garantia. A situação exacta depende do preço, da finalidade, e da estrutura da transacção.
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